281、酒桌上X高谈阔论，靓装下薇亚为那般 (第2/3页)

地产分两块，一块是商业地产，主要是购物广场，美国的购物广场有个特点，那就是里面都有一个世界著名的大型连锁超市，且在整个购物广场中占着一个C位。而绝大多数的人去这个购物广场，基本都是奔这个大型连锁超市去的。”

    “由于去的人多，于是就有了人气，因此一些著名的餐饮业就会来这个购物中心开分店，这样一来大家来这里除了购物，还可以吃饭，从而两者形成互补的关系，让人气进一步得到了提升，这时其它一些服务业，比如银行，美容店，药店，各种各样的中介看到如此高的人气，自然就也都来了，由此形成一个覆盖人们日常生活中各种需求的购物和服务中心。”

    “还有一块是住宅地产，主要特点是附近要有配套的学校，而且学校越好，房价就越高。”

    “哦，那就像我们这里的学区房！”吕院长听了我说学校越好周边的房价越高就在一旁附和道。

    “对，像这里的学区房。”我看了吕院长一眼，点点头说道。

    “但美国的房地产布局有个缺点，那就是住宅区离购物广场太远，还有就是购物广场的数量太少，虽然有车，但大家到了休息天，都要去购物广场买菜买日用品，因此造成道路很堵，包括到了购物广场后停车也难！”

    我向大家说着美国房地产布局的缺陷，这是我在美国这么多年的切身体会。

    “所以，如果洪州北面靠近327过道附近的那块地让我来开发，很简单，先建一个大超市，然后围绕着大超市建住宅，这样这住宅就很容易卖，因为日常生活起居很方便！

    “买的人多了，自然房价就上去了，房价上去了，那么这房子下面的土地就自然值钱！”

    “政府还可以规定拿地的房地产开发商必须用一定的面积来免费建一个小学和中学，并且每个小区必须建一个配套的幼儿园，建成后的小学和中学可以免费提供给洪州的育才中学和红星路小学，让他们来办分校，幼儿园可以择优让有资质的办学机构来入驻。”

    “这样一来，这住宅的房价就更高了，而房价更高了，那这地自然也更值钱了！”

    “大超市可以建在地块的中央，住宅楼建在地块的西面和南面靠近市区的方向，地块的北面靠近327国道，因此可以建商务楼，搞一个商务中心，在国外叫CBD，这样入驻的企业一出门就可以上国道。”

    “商务楼中的办公室卖给谁？卖给像黄董事长这样生产车间在开发区，但对外业务和企业管理想留在市区的人，也可以卖给一些外地来洪州的常驻机构。”

    “东面靠近洪州的高新技术开发区，可以建一些商住二用的楼，这样既可以满足那些在开发区工作上班的人的就近居住需求，同时也可满足那些为开发区内的企业提供服务的小微企业的入驻需求。”

    我一口气把我的想法来了个竹筒倒豆子——全讲了出来。

    “嘿，X博士，这个设想好，如果真的是这样，我肯定要买几套商务楼里的办公室，把公司的对外业务部门和管理部门都放在这里！”黄董事长听了我的想法，第一个叫起好来。

    “建一个商务中心的好处还不止于此！想想，在商务中心工作的人都是什么人？都是白领！他们中有很多人年轻人，将来都会有买房子的需求，那么他们会买哪里的房子？肯定买自己上班附近的房子！”我听了黄董事长的话，又补充道。

    “而一个社区里的白领多，那房价肯定又要上一个台阶了！”这时吕院长在一旁听了开始发表自己的看法了：“那到时候我也要在这商住二用的楼里买几套，搞一个诊所或者医院的分部，一方面面向附近住宅小区里的居民，同时也可以面向开发区！”

    “X博士，听了你的想法，很好！但问题是大超市建好了，谁来入驻啊？”老鲁听了我的长篇大论，提出了他的质疑。

    “对啊，洪州是一个三线城市，世界顶流的大型连锁超市不会来，因为他们认为这里人的消费水平低，因此相比大城市，同样的投资规模，回报要低得多，况且中国现在刚刚开放没多久，大型连锁超市在大城市的铺开还远没有达到饱和的程度。”这时侨联李秘书长听了老鲁的质疑也表示有同感，并且还说了他的感想。

    “所以，要吸引这些世界顶流的超市来洪州，比如法国的家乐福，美国的沃尔玛，只有用超低的入驻价格去吸引他们，而要实现超低的入驻价格，那只有大幅降低建大型超市所需的土地成本。”

    “因此，政府在出让土地时可以给点折扣，但要规定开发商在头三年出租场地时的价格应该有很大的折扣优惠，并可以将土地价格的折扣大小与开发商日后出租场地时的折扣优惠大小直接挂钩。”针对老鲁和侨联李秘书的质疑，我讲着我的解决方法。

    “X博士，这房地产开发商也不是傻子，你要求他们免费建小学中学还有配套的幼儿园，他们愿意吗？”这时小高提出了他的质疑，在座的人也纷纷投来质疑的目光，看来大家都有相同的想法。

    “他们会愿意的，开发商确实不是傻子，但他们不会不知道一个好的中学和小学对房价的提升会有多大的力度，包括还有配套的幼儿园！”我摇摇头，用充满自信的语气说道。

    “对开发商来说，关键不在于免费建配套的中学、小学还有幼儿园的额外成本会是多少，因为这些都可以被打进拿地的成本里的，而最终决定他们能赚多少钱的，是结算时楼盘销售价和拿地总成本之间的差价！”

    “因为在今天的中国城市中，不，实际上包括在美国也一样，优质的中学和小学一直是稀缺资源，因此在上面的设想中，实际上是用购房者对小区配套的优质中学、小学这类稀缺资源的争夺来抬高房价，从而等于抬高了开发商的盈利空间。”

    “包括如果附近有世界顶流的大型连锁超市的配套，这无疑又进一步提升了附近居民的日常生活便利程度，这势必将进一步对高房价提供支撑。”

    “特别在目前土地价格还处于一个相对低位，房地产开发商目前正处于一个拿地的黄金时期更是如此！”我最后以总结的口吻结束了我的长篇大论。

    实际上，我的想法没有错，实际上，中国房地产在2003年时候国家是鼓励老百姓买房的，直到北惊奥运会之后，也就是从2009年开始，中国二三线的房价才开始出现了快速上涨并开始逐渐形成泡沫。

    举个“长三角”的例子：2009年初的时候，苏州高新区的房价是￥